CBRE : Marché de l'entreposage et de la logistique Pékin-Tianjin-Langfang : Déconstruire les différences de localisation de l'offre et de la demande

Depuis 2020, le parc d'entrepôts haut de gamme de la région Pékin-Tianjin-Langfang est entré dans une période de croissance accélérée. L'offre nouvelle en 2022 a atteint 2,6 millions de mètres carrés, ce qui correspond à un taux de croissance de 28 % de l'expansion des stocks cette année-là ; L'offre annuelle moyenne de nouveaux logements devrait rester à 2,1 millions de mètres carrés de 2023 à 2025. Au deuxième trimestre 2023, les taux de vacance à Pékin, Tianjin et Langfang ont atteint respectivement 15,0 %, 30,2 % et 50,2 %. L’énorme volume de nouveaux contrats a suscité des inquiétudes sur le marché : le marché Pékin-Tianjin-Langfang dans son ensemble sera-t-il pris au piège d’un déséquilibre à long terme entre l’offre et la demande et d’une baisse des loyers ?

L’analyse et la réponse à ce problème ne peuvent pas être généralisées. CBRE a récemment publié un rapport spécial intitulé « Marché de l'entreposage et de la logistique de Pékin-Tianjin-Langfang : déconstruire les différences de localisation entre l'offre et la demande », qui déconstruit les différences d'offre et de demande dans différents sous-marchés de Pékin-Tianjin-Langfang sous de multiples perspectives, et prédit leurs tendances futures, fournissant ainsi des recommandations stratégiques aux entreprises utilisatrices et aux investisseurs dans leur aménagement logistique à Pékin-Tianjin-Langfang.

Source des données : CBRE Research, août 2023

01. Différences de localisation du côté de l'offre L'offre du point de vue de l'effet d'échelle

Avec des éléments clés tels que l'emplacement et les moyens de transport de soutien en place, l'augmentation ordonnée et régulière de l'offre fournira un espace suffisant pour la sélection du site des locataires, attirera l'afflux continu de ressources locatives et favorisera ainsi la formation et le renforcement continu des pôles industriels, et favorisera l'amélioration simultanée des effets d'échelle de l'industrie (demande) et de son vecteur spatial (offre). Mais en réalité, l’offre et la demande n’évoluent pas au même rythme.

En examinant les principaux sous-marchés logistiques de la région Pékin-Tianjin-Hebei, grâce à une analyse complète d'indicateurs tels que le temps de développement, la planification gouvernementale et la zone louée existante, nous pensons que le cluster composé de Beijing Majuqiao et de sa zone de développement économique voisine et de Tongzhou, le cluster composé de l'aéroport de Shunyi et de sa zone d'expansion (Shunyi autres), Daxing Jingnan, Tianjin Wuqing, la nouvelle zone de Binhai, Beichen et Xiqing ont une histoire de développement d'entrepôts de haut niveau depuis plus de dix ans. Il s'agit de zones de développement logistique clés planifiées par le gouvernement, et la superficie totale louée a formé une échelle. Il s’agit donc des marchés phares les plus matures de la région Pékin-Tianjin-Hebei, avec les effets d’échelle et d’agglomération les plus forts.

Plus important encore, la compréhension des causes historiques de l’agglomération industrielle et des économies d’échelle fournira une perspective plus complète pour examiner et juger les tendances de croissance futures des zones émergentes au cours de ce cycle de développement accéléré du marché logistique Pékin-Tianjin-Langfang. En tenant compte de plusieurs facteurs tels que la planification gouvernementale, l'emplacement et les principales infrastructures environnantes, CBRE estime que dans une perspective à moyen et long terme, le groupe environnant l'aéroport de Daxing, composé de l'aéroport de Daxing et de la zone économique de l'aéroport de Langfang, de Pinggu Mafang et des trois comtés du nord, devrait devenir des pôles logistiques émergents dans la région Pékin-Tianjin-Langfang au cours des trois prochaines années.

Source des données : CBRE Research, août 2023

Différences régionales dans la pression de déstockage

Du point de vue de l'effet d'échelle, nous divisons chaque sous-marché en statistiques de la zone à vendre pour identifier les différences régionales dans la pression de vente :

Les six sous-marchés ayant la plus petite surface à vendre sont tous situés à Pékin. Majuqiao et Daxing Jingnan sont autonomes, tandis que la zone de développement économique de Pékin, Tongzhou et Majuqiao travaillent ensemble. Ces sous-marchés sont ceux qui subissent le moins de pression pour vendre.

D'autres livraisons futures à l'aéroport de Shunyi à Pékin peuvent compléter efficacement l'aéroport de Shunyi et renforcer les avantages d'échelle globaux des deux districts. Xiqing présente les avantages d'un fort effet d'échelle et d'une petite surface à vendre, et constitue le sous-marché de Tianjin avec la moindre pression de vente. Bien que la zone à vendre dans la nouvelle zone de Tianjin Binhai et Wuqing soit vaste, la proportion du stock total est relativement équilibrée et la difficulté de vente est relativement contrôlable ;

D’autres sous-marchés sont confrontés à une pression importante pour vendre leurs actions à court terme. Parmi eux, l'aéroport de Daxing, la zone économique de l'aéroport de Langfang et l'aéroport de Tianjin ont relativement moins de pression pour vendre leurs propriétés en raison de l'effet aéroportuaire.

Source des données : CBRE Research, août 2023

02. Différences de localisation du côté de la demande Moteur de demande et énergie

La logistique tierce, le commerce électronique, la vente en gros et au détail, la fabrication et la chaîne du froid sont les principales sources de demande d'entrepôts de haute qualité à Pékin, Tianjin et Langfang. Pour résumer davantage, la demande peut être divisée en deux principaux moteurs : le commerce de détail et la fabrication. La logistique tierce couvre la vente au détail et la fabrication, tandis que la chaîne du froid est un secteur en demande avec des attributs particuliers. Les différents sous-marchés présentent une attractivité différente pour différents types de demande en raison de leur propre situation géographique, de leurs installations de transport, du développement industriel environnant et d’autres caractéristiques des ressources. Grâce à l’analyse sommaire des nouvelles transactions de leasing de 2020 à aujourd’hui, nous pouvons refléter l’énergie de la demande de diverses industries dans chaque sous-marché. Combiné à l’évolution du développement futur et de l’agencement de diverses industries, nous pouvons également prédire le potentiel de développement de la demande dans chaque sous-marché.

Développement du commerce électronique et de la chaîne de vente au détail traditionnelle

Le commerce électronique et l'entreposage en gros et au détail nécessitent tous deux de grandes surfaces et ont des exigences élevées en matière de chiffre d'affaires et de rapidité. Elles nécessitent une prise en compte complète de facteurs tels que la distance par rapport aux principaux marchés de consommation, la commodité des transports, la qualité et les options de propriété, ainsi que les niveaux de location. Les emplacements dans la périphérie de Pékin et les sous-marchés autour de Pékin sont devenus le premier choix en raison de leur rentabilité . En outre, le marché de consommation local de Tianjin soutient également la demande dans ses sous-marchés suburbains.

Source des données : CBRE Research, août 2023

Mise à niveau de la chaîne d'approvisionnement de fabrication

En termes de choix d'emplacement, les entreprises de fabrication doivent être aussi proches que possible des entreprises en amont et en aval afin d'améliorer la coordination de la chaîne d'approvisionnement. Par conséquent, les entrepôts de haute qualité situés autour des bases de fabrication et à proximité des installations de transport telles que les aéroports, les chemins de fer, les autoroutes et les ports sont plus populaires.

Source des données : CBRE Research, août 2023

Aménagement logistique tiers

Étant donné que la force motrice intrinsèque et la préférence de localisation de la demande de logistique tierce sont cohérentes avec les types de clients qu'ils servent, nous divisons la logistique tierce dans son ensemble en deux catégories : liées à la vente au détail et liées à la fabrication, et les analysons en combinaison avec les deux principales industries de la vente au détail et de la fabrication respectivement.

Vulgarisation de la chaîne du froid

Les locataires de la chaîne du froid ont des exigences plus élevées en matière de commodité de transport, de distribution d'énergie, de protection de l'environnement, de sécurité et de personnalisation que les autres types de locataires. Comme l'espace de choix dans la zone centrale de Pékin est extrêmement limité, la périphérie de Pékin et les sous-marchés autour de Pékin sont progressivement devenus le premier choix des locataires de la chaîne du froid en raison de leur distance modérée et d'un plus grand choix de propriétés de haute qualité. En tant que marché de consommation important dans le nord, port et centre de distribution pour les importations de produits alimentaires frais et de médicaments, Tianjin revêt une grande importance pour la demande d'entrepôts de distribution urbains à chaîne du froid, d'entrepôts portuaires et de distribution régionale.

Facteur potentiel de demande d'emplacement : distance de Pékin

Le potentiel de développement de la demande future des différents sous-marchés n’est pas seulement lié au développement de leurs industries de demande, mais également déterminé par leurs propres conditions. Grâce à l'analyse, il a été constaté que la distance par rapport à Pékin et les moyens de transport sont les deux principaux facteurs affectant la demande énergétique de chaque sous-marché dans la région Pékin-Tianjin-Langfang.

La distance en voiture depuis la principale zone urbaine de Pékin (cinquième périphérique) est un critère important pour identifier le potentiel de demande des sous-marchés, qui peut être divisé en trois cercles :

• Le premier cercle : à moins de 30 kilomètres du cinquième périphérique , couvrant les sous-marchés les plus matures de Pékin, avec un loyer moyen de 45 à 70 yuans/mètre carré/mois ;
• Le deuxième cercle : à 30-50 kilomètres , couvrant la banlieue extérieure de Pékin et la plupart des sous-marchés de Langfang, avec un loyer moyen de 30-50 yuans/mètre carré/mois ;
• Le troisième cercle : à 50-100 kilomètres , couvrant certains sous-marchés de Langfang et de Tianjin, avec un loyer moyen compris entre 24 et 32 ​​yuans/mètre carré/mois.

En étudiant le degré d'écart de chaque sous-marché par rapport à la ligne de tendance, nous avons constaté que même si certains sous-marchés de Langfang sont plus proches du cinquième périphérique que les sous-marchés de banlieue de Pékin, leurs loyers sont plus bas. La raison principale est que lorsqu'on entre à Pékin depuis Langfang, il faut passer par des points de contrôle, ce qui prend plus de temps pour la même distance. Cela est particulièrement évident dans certaines circonstances particulières, comme les épidémies et les grands événements organisés à Pékin. De nombreux locataires sont prêts à supporter la prime de loyer des sous-marchés de Pékin pour éviter cette incertitude. Sur cette base, CBRE en déduit que les points de contrôle vers Pékin sont la variable clé qui restreint la demande dans les sous-marchés autour de Pékin et qui est la plus susceptible de réaliser une percée dans les trois prochaines années . Parmi eux, la zone économique de l'aéroport de Langfang et les trois comtés du nord sont des zones clés dans le cadre de la stratégie coordonnée Pékin-Tianjin-Hebei. S'ils peuvent être intégrés à Beijing Daxing et Tongzhou, cela augmentera considérablement la demande d'emplacement.

Source des données : CBRE Research, août 2023

Facteur potentiel de demande d'emplacement : installations de transport

Aéroport

En raison des caractéristiques du fret aérien lui-même en termes de rapidité de transport et d'exigences de qualité, l'aéroport joue le rôle le plus important dans l'orientation des flux de fret vers des entrepôts de haute qualité à proximité, en particulier en termes de demande de tolérance de loyer élevée. L'aéroport de Shunyi et l'aéroport de Daxing sont les deux sous-marchés où les loyers sont les plus élevés à Pékin, tandis que l'aéroport de Tianjin et la zone économique de l'aéroport de Langfang sont plus de 10 % plus élevés que le loyer moyen de la ville. À l'avenir, à mesure que l'ampleur du fret aérien dans divers aéroports augmentera, une grande quantité de nouvelle demande sera introduite pour l'aéroport de Daxing et la zone économique de l'aéroport de Langfang .

Ports et chemins de fer

La nouvelle zone de Binhai est le seul sous-marché de la région Pékin-Tianjin-Langfang à être proche d'un port maritime. Par conséquent, il comporte un grand nombre d'exigences particulières telles que des zones sous douane et le traitement des exportations. Le loyer est 3 % plus élevé que la moyenne de Tianjin.

À l'heure actuelle, les marchandises nationales de haute qualité stockées dans des entrepôts dépendent moins du transport ferroviaire et la contribution des gares ferroviaires à proximité à la demande est limitée, mais les avantages des chemins de fer dans le transport longue distance de marchandises spécifiques devraient apparaître à l'avenir, ce qui stimulera dans une certaine mesure le développement de quelques sous-marchés dans la région Pékin-Tianjin-Langfang avec des ressources de gares ferroviaires de fret.

autoroute

En raison de la dépendance du transport de marchandises aux routes, le réseau routier environnant détermine les différences de flux de marchandises et de demande d’entreposage dans chaque sous-marché. En prenant en compte divers indicateurs tels que le nombre d'autoroutes adjacentes à chaque sous-marché, la distance d'entrée, le flux de transport et le niveau de connexion de la ville, nous avons constaté que les sous-marchés tels que Tianjin Wuqing, Xiqing, la nouvelle zone de Binhai, Jinghai, la zone de développement économique de Langfang, la zone économique de Linkong, la zone de développement économique de Guangyang, le comté de Beisan et Gu'an ont des avantages complets en matière de réseaux routiers et ont un avantage pour attirer les besoins de distribution interurbains et régionaux.

03. Recommandations de stratégie d'investissement et évaluation de la structure de l'offre et de la demande

Sur la base des indicateurs de l'offre et de la demande analysés ci-dessus, CBRE divise les 28 sous-marchés de la région Pékin-Tianjin-Hebei en quatre niveaux. La notation échelonnée reflète principalement l'équilibre entre l'offre et la demande de chaque sous-marché d'ici trois ans et est également étroitement liée aux tendances futures en matière de location. Il s’agit donc d’une référence importante pour les décisions de sélection de sites d’investissement.

Source des données : CBRE Research, août 2023

Dans l’ensemble, les opportunités de stratégie d’investissement actuelles dans l’entreposage et la logistique de Pékin-Tianjin-Langfang sont principalement axées sur le développement et la valeur ajoutée, complétées par des types de base. Sur la base des résultats de l'analyse de la structure de l'offre et de la demande, CBRE recommande les sous-marchés suivants pour chaque type de stratégie d'investissement :

Opportuniste

Pinggu Mafang est le seul sous-marché de Pékin qui vend actuellement des terrains logistiques avec une période d'utilisation de 50 ans. Il dispose de la plus grande marge d’expansion et du plus haut degré de marchandisation des transactions foncières. Bien que les prix des terrains se démarquent parmi les nombreux sous-marchés de Pékin, Tianjin et Langfang, le taux de rendement locatif est à un niveau relativement élevé et reste très attractif pour les investisseurs à long terme.

La zone économique de l'aéroport de Langfang et les trois comtés du nord sont les sous-marchés de la région Pékin-Tianjin-Langfang avec le taux de rendement locatif le plus élevé pour les terrains logistiques de première main avec une période d'utilisation de 50 ans. Ce sont également les sous-marchés qui ont le plus de chances de parvenir à une intégration avec Pékin à l’avenir et qui présentent un grand potentiel d’appréciation future.

Valeur ajoutée

L'aéroport de Shunyi et ses zones d'expansion sont le premier choix pour les investissements à valeur ajoutée. Comparé à d’autres zones matures de Pékin, l’environnement politique local est plus ouvert et favorable au renouvellement et à la transformation du parc immobilier. De plus, son équilibre futur entre l’offre et la demande, sa stabilité locative et sa croissance constituent également de solides garanties de rendement des investissements à valeur ajoutée.

Vous pouvez accorder une attention particulière aux opportunités d'investissement à valeur ajoutée dans les sous-marchés tels que Majuqiao, la zone de développement économique et technologique de Pékin, Daxing Jingnan et Tongzhou qui répondent aux exigences réglementaires du gouvernement.

Cœur

Plusieurs actifs clés de la région Pékin-Tianjin-Langfang ont été cotés via C-REIT. Parmi eux, la performance récente et stable des propriétés situées dans des sous-marchés tels que l'aéroport de Pékin Shunyi et Tongzhou reflète la valeur de ces sous-marchés pour les stratégies d'investissement de base.

Les sous-marchés de premier et de deuxième rang de Pékin sont les principales cibles des investissements de base, mais comme les vendeurs sont extrêmement réticents à vendre, les propriétés investissables sont rares. Vous pouvez prêter attention aux packages d’actifs qui incluent de telles propriétés et considérer leur potentiel d’investissement en fonction de la qualité globale et du niveau de prix des packages d’actifs.

Source : CBRE