CBRE : Saisir l'opportunité d'investir dans la logistique dans les villes de premier rang au cours des deux prochaines années

Source des données : CBRE Research, avril 2023

Pékin

Construction de quatre bases logistiques majeures

Selon le « Plan spécial logistique de Pékin » publié en 2020 , Pékin se concentrera sur la construction d'un système de réseau de nœuds logistiques urbains « 3+1 » composé d' un « parc logistique complet à grande échelle (base logistique) + centre logistique + centre de distribution » + « terminaux de sortie » . Il existe quatre bases logistiques existantes à Pékin, à savoir : la base logistique de l'aéroport de Shunyi + la zone douanière globale de Tianzhu, la base logistique de Tongzhou Majuqiao, la base logistique de Daxing Jingnan et la base logistique de Pinggu Mafang. Au cours des trois prochaines années, 90 % de la nouvelle offre d’entrepôts de haute qualité de Pékin sera concentrée dans ces quatre bases.

Entre 2023 et 2025 , CBRE prévoit qu'un total d'environ 690 000 mètres carrés de nouveaux projets seront livrés à Pékin, et que le niveau d'offre global sera inférieur de 30 % à celui des trois années précédentes ( 2020-2022 ) . Du côté de la demande, Pékin, avec son important marché de consommation et sa position stratégique, continuera d'attirer les entreprises de commerce électronique et de logistique tierce pour s'installer et se développer. Les industries manufacturières de pointe telles que l’automobile et l’industrie pharmaceutique, qui ont accéléré leur développement ces dernières années, devraient devenir de nouveaux points de croissance pour la demande d’entrepôts de haute qualité.

Dans l'ensemble, l'offre dépassant la demande sera le ton du marché de la logistique et de l'entreposage de Pékin, et entraînera une augmentation constante des loyers des entrepôts de haut standing à un rythme de 2 à 4 % par an . Dans le même temps, en tant que marché satellite important autour de Pékin, Langfang continuera de bénéficier de la demande excédentaire du marché de Pékin.

Fondamentaux du développement logistique ( 2022 )

PIB :

4,16 billions

Ventes au détail totales de biens de consommation :

1,38 billion de yuans

Volume de livraison express :

1,96 milliard

Montant des importations et des exportations :

3,64 billions de yuans

Volume de transport de marchandises1 :

240,37 millions de tonnes

Note 1 : Comprend le volume de transport de marchandises par route, rail, aéroport et transport maritime

Marché de l'entreposage et de la logistique ( 2022 )

Action:

3,37 millions de mètres carrés

Surface de stockage par habitant :

0,157 m2

Taux de vacance :

16,4%

Loyer moyen :

57,0 yuans / mètre carré / mois

Croissance annuelle composée des loyers au cours des trois dernières années :

3,8%

Principales industries de demande 2 :

Commerce électronique ( 31 % ), logistique tierce ( 27 % ) et fabrication ( 26 % )

Note 2 : Basé sur l'analyse des principales transactions de nouveaux baux sur le marché local au cours des trois dernières années

Prévisions 2023-2025

Nouvelle offre :

690 000 mètres carrés

Taux de croissance annuel des loyers :

vingt-quatre%

Répartition du marché et taille des stocks des principaux entrepôts haut de gamme de Pékin

(mètres carrés)

Source des données : Bureau national des statistiques, ministère des Transports, bureaux statistiques locaux, département de recherche du CBRE , avril 2023

Shanghai

Étoiles jumelles montantes

En tant que plus grand marché de consommation du pays et plus grand port du monde, Shanghai est le marché d'entrepôts de haut niveau avec l'offre et la demande les plus actives parmi les villes de premier rang. La forte concentration d'entreprises de logistique et de livraison express est une caractéristique importante du marché de Shanghai : au cours des trois dernières années, les locataires logistiques tiers ont représenté près de 70 % de toutes les nouvelles surfaces de location logistique .

Entre 2023 et 2025 , le marché des entrepôts haut de gamme de Shanghai connaîtra une augmentation progressive de l'offre d' environ 2,3 millions de mètres carrés. Cependant, ils sont très concentrés en termes de répartition géographique : Jinshan et Lingang représentent 63 % et deviendront les étoiles jumelles des nœuds logistiques de Shanghai.

Adjacent au port en eau profonde de Yangshan, Lingang est le port logistique d'importation et d'exportation le plus important de Shanghai. Au cours de la période du 14e Plan quinquennal, la valeur de la production industrielle de la nouvelle zone de Lingang de la zone de libre-échange de Shanghai devrait croître de 25 % par an , ce qui favorisera davantage la croissance de la demande d'entreposage et de logistique liée aux industries de fabrication de véhicules et d'équipements à énergie nouvelle.

La livraison d’installations d’entreposage de haute qualité renforcera encore le rôle de Jinshan en tant que plaque tournante logistique reliant Shanghai et l’arrière-pays du delta du fleuve Yangtze. À l'avenir, avec la construction de deux pôles de transport, la gare de Jinshan et la gare de Jinshan Nord, ainsi que la nouvelle construction et la reconstruction de 20 routes principales telles que G320 et G228 , la commodité logistique et la puissance de rayonnement de Jinshan devraient continuer à s'améliorer.

La structure de l'offre manifestement biaisée signifie que les principaux sous-marchés logistiques tels que Minhang, Songjiang, l'aéroport de Pudong, Hongqiao et Qingpu continueront d'être en pénurie, et le taux de vacance devrait rester inférieur à 5 % pendant une longue période au cours des trois prochaines années .

Développement de la logistique du commerce électronique ( 2022 )

PIB :

4,47 billions

Ventes au détail totales de biens de consommation :

1,64 billion de yuans

Volume de livraison express :

2,86 milliards

Montant des importations et des exportations :

4,2 billions de yuans

Débit du conteneur :

47,3 millions d'EVP

Volume de transport de marchandises :

141 373,6 millions de tonnes

Marché de l'entreposage et de la logistique ( 2022 )

Action:

7,13 millions de mètres carrés

Surface de stockage par habitant :

0,286 m2

Taux de vacance :

9,3%

Loyer moyen :

49,6 yuans / mètre carré / mois

Croissance annuelle composée des loyers au cours des trois dernières années :

1,9%

Principales industries de demande :

Logistique tierce partie ( 67 % ), commerce électronique ( 17 % ) et grossistes et détaillants ( 10 % )

Prévisions 2023-2025

Nouvelle offre :

2,3 millions de mètres carrés

Taux de croissance annuel des loyers :

1,5% - 2,5%

Répartition du marché et taille des stocks des principaux entrepôts haut de gamme de Shanghai

(mètres carrés)

Source des données : Bureau national des statistiques, ministère des Transports, bureaux statistiques locaux, département de recherche du CBRE , avril 2023

Canton

Huadu One Super Strong

Français Selon le « 14e Plan quinquennal pour les pôles logistiques modernes et l'utilisation des terres de développement industriel à Guangzhou » , Guangzhou construira cinq pôles de transport et de logistique extra-larges : le pôle logistique de l'aéroport de Guangzhou (Huadu), le pôle logistique du port de Guangzhou Nansha (Nansha), le pôle intermodal route-rail de la gare centrale de conteneurs ferroviaires de Guangzhou (Baiyun), le pôle intermodal route-rail de l'est de Guangzhou (Zengcheng) et la nouvelle ville industrielle logistique moderne de l'aéroport de Guangzhou-Qingyuan (ville de Qingyuan). À en juger par la situation des transferts fonciers pour l'entreposage et la logistique à Guangzhou de 2021 à 2022 , 75 % des terrains étaient situés à Huadu, qui est la zone du centre logistique de l'aéroport de Guangzhou, et le reste était situé à Baiyun et Zengcheng.

Guangzhou est la ville où le commerce électronique transfrontalier est le plus développé du pays. En 2022 , le commerce électronique transfrontalier dans la zone douanière de Guangzhou a déclaré des importations et des exportations de marchandises dépassant 250 milliards de yuans, soit une augmentation de plus de 70 % d'une année sur l'autre . Le commerce électronique transfrontalier est devenu le principal moteur de la demande d'entrepôts de haute qualité à Guangzhou, contribuant à 40 % de la nouvelle superficie louée au cours des trois dernières années . L'aéroport de Baiyun et le port de Nansha sont les deux principaux ports pour le commerce électronique transfrontalier à Guangzhou et sont également les deux premiers sous-marchés en termes d'échelle d'entrepôts de haute qualité à Guangzhou.

Le « Plan de développement de la ville du centre de consommation international de Guangzhou ( 2022-2025 ) » récemment publié propose clairement de faire de l'aéroport de Guangzhou et du port de Nansha des ports internationaux pour le commerce électronique transfrontalier. Au cours des trois prochaines années, on estime que 790 000 mètres carrés d'entrepôts de haute qualité seront livrés à Huadu et Baiyun près de l'aéroport de Baiyun , ce qui représente 58 % de la nouvelle offre au cours des trois prochaines années . Cela attirera une concentration accrue des grandes entreprises de commerce électronique transfrontalier et de logistique tierce.

Développement de la logistique du commerce électronique ( 2022 )

PIB :

2,88 billions

Ventes au détail totales de biens de consommation :

1,03 billion de yuans

Volume de livraison express :

10,13 milliards de pièces

Montant des importations et des exportations :

1,09 billion de yuans

Débit du conteneur :

24,6 millions d'EVP

Volume de transport de marchandises :

905,11 millions de tonnes

Marché de l'entreposage et de la logistique ( 2022 )

Action:

3,035 millions de mètres carrés

Surface de stockage par habitant :

0,161 m2

Taux de vacance :

9,9%

Loyer moyen :

40,4 yuans / mètre carré / mois

Croissance annuelle composée des loyers au cours des trois dernières années :

3,1%

Principales industries de demande :

E-commerce transfrontalier ( 40 % ), e-commerce ( 23 % ) et logistique tierce ( 22 % )

Prévisions 2023-2025

Nouvelle offre :

1,37 million de mètres carrés

Taux de croissance annuel des loyers :

1,5% - 2,5%

Répartition et échelle des principaux sous-marchés des entrepôts haut de gamme à Guangzhou

(mètres carrés)

Source des données : Bureau national des statistiques, ministère des Transports, bureaux statistiques locaux, département de recherche du CBRE , avril 2023

Shenzhen

L'offre reste limitée

Shenzhen est la plus petite ville parmi les quatre villes de premier rang, équivalant à peu près à 1/8 de Pékin et 1/3 de Guangzhou ou Shanghai . La pénurie de ressources foncières est devenue la norme et constitue un obstacle majeur au développement urbain. C'est pourquoi un développement intensif est mis en avant depuis de nombreuses années. Cependant, en raison de la nature particulière des bâtiments sur les terrains d'entreposage, le degré d'intensité est faible et l'efficacité de production est faible, de sorte que la quantité de terrain disponible à Shenzhen est extrêmement limitée. Les données divulguées par la plateforme de commerce foncier de Shenzhen montrent qu'au cours des 16 années allant de 2007 à 2022 , un total de 29 parcelles de terrains d'entreposage ont été vendues publiquement , avec une offre annuelle moyenne de moins de 2 parcelles. La rareté de l’offre est évidente au premier coup d’œil.

Depuis 2016 , le taux de vacance du marché de l'entreposage et de la logistique de Shenzhen est resté inférieur à 5 % . Au cours des cinq dernières années, la nouvelle offre n'a été que de 270 000 mètres carrés et la surface d'entreposage par habitant n'est que de 0,153 mètre carré, la plus basse du pays, loin de répondre à la demande du marché.

Structurellement, 73 % des entrepôts sont des entrepôts sous douane servant à l'import-export, et leurs locataires actuels sont principalement des industries de logistique et de fabrication tierces. Les entreprises de commerce électronique et de logistique au service des résidents locaux de Shenzhen, ainsi que les entreprises de fabrication, sont en partie situées dans des entrepôts ordinaires et des entrepôts de haut niveau dans les villes environnantes telles que Dongguan et Huizhou. Non seulement il est difficile de trouver un entrepôt à Shenzhen, mais la surface locative disponible à Dongguan et Huizhou est également assez limitée, avec des taux de vacance inférieurs à 10 % et des augmentations annuelles des loyers d'environ 4 % au cours des cinq dernières années .

En 2023 , Shenzhen disposera d'un nouvel approvisionnement de 130 000 mètres carrés, situé dans le parc logistique de Longhua Guanlan. Dans un avenir prévisible, l'offre nouvelle à Shenzhen restera très limitée, le taux de vacance restera inférieur à 3 % au cours des trois prochaines années et les loyers continueront de croître d'environ 3 à 4 % .

Développement de la logistique du commerce électronique ( 2022 )

PIB :

3,24 billions

Ventes au détail totales de biens de consommation :

0,97 billion de yuans

Volume de livraison express :

5,8 milliards

Montant des importations et des exportations :

3,7 billions de yuans

Débit du conteneur :

30,04 millions d'EVP

Volume de transport de marchandises :

407,71 millions de tonnes

Marché de l'entreposage et de la logistique ( 2022 )

Action:

2,7 millions de mètres carrés

Surface de stockage par habitant :

0,153 m2

Taux de vacance :

0,7%

Loyer moyen :

48,7 yuans / mètre carré / mois

Croissance annuelle composée des loyers au cours des trois dernières années :

2,0%

Principales industries de demande :

Logistique tierce partie ( 85 % ) et fabrication ( 10 % )

Prévisions 2023-2025

Nouvelle offre :

130 000 mètres carrés

Taux de croissance annuel des loyers :

3%- 4%

Répartition et taille des principaux parcs logistiques de Shenzhen (en mètres carrés)

Source des données : Bureau national des statistiques, ministère des Transports, bureaux statistiques locaux, département de recherche du CBRE , avril 2023

Saisir les opportunités dans les villes de premier rang au cours des deux prochaines années

Une fenêtre d'opportunité pour l'investissement logistique

Le rapport 2023 China Investor Intention Survey, publié par CBRE au début de l'année , a montré que la logistique industrielle est devenue le type de propriété le plus apprécié des investisseurs pour la troisième année consécutive - 56 % des investisseurs l'ont choisi comme cible d'investissement préférée cette année. À en juger par les activités de collecte de fonds des fonds immobiliers privés dans la région Asie-Pacifique depuis le début de l'épidémie, plus des deux tiers des fonds axés sur la Chine devraient être investis dans le domaine de la logistique industrielle.

L'année dernière, les baisses continues des taux d'intérêt de la Banque populaire de Chine ont créé un environnement favorable à l'investissement immobilier. Actuellement, le taux de capitalisation moyen des entrepôts haut de gamme dans les villes de premier rang est d'environ 5 % , et l'écart de taux d'intérêt avec le LPR à cinq ans est de près de 70 points de base, le plus élevé depuis la publication des données du LPR en 2019 .

Dans une perspective à moyen et long terme, les investissements dans des entrepôts de haute qualité dans les principales agglomérations urbaines chinoises offrent des opportunités structurelles à moyen et long terme. Du côté de l’offre, le stock actuel d’entrepôts de haute qualité de la Chine est inférieur à 60 % de celui des États-Unis, et la superficie d’entrepôts de haute qualité par habitant est inférieure à 15 % de celle des États-Unis ; Du côté de la demande, les ventes de commerce électronique de la Chine sont environ 1,4 fois supérieures à celles des États-Unis, et son chiffre d'affaires de fret est environ 2,6 fois supérieur à celui des États-Unis.

Bénéficiant d'une échelle industrielle et de consommation considérable, d'une puissante capacité de rayonnement logistique et de solides fondamentaux du marché de la location, les villes de premier rang et leurs environs sont les zones privilégiées pour l'investissement logistique. CBRE s'attend à ce que le taux de capitalisation des entrepôts de haut standing dans les villes de premier rang diminue progressivement après le second semestre 2023, à mesure que la demande de location et d'investissement se redresse. Il est donc conseillé aux investisseurs de prêter une attention particulière à la rare période de fenêtre engendrée par l'expansion des villes de premier rang au cours des deux dernières années, y compris l'aménagement du territoire, l'acquisition d'actifs et les opportunités de rénovation d'anciennes installations dans les principales zones urbaines, tout en prêtant activement attention aux villes entourant les villes de premier rang.

Indice de location des entrepôts haut de gamme et taux de capitalisation moyen dans les villes de premier rang