CBRE : Perspectives du marché immobilier chinois en 2022 – Logistique et entreposage

La demande d'entrepôts de haute qualité continuera de croître rapidement en 2022

En 2021 , la croissance du secteur de la livraison express intérieure et la croissance des exportations de la Chine (mesurées en dollars américains) ont toutes deux atteint 30 % . Les efforts de double circulation ont conjointement entraîné une augmentation significative de la demande de frais d’entreposage dans le commerce électronique, la logistique tierce et la fabrication. L'absorption nette d'entrepôts haut de gamme sur les 19 marchés chinois suivis par CBRE a atteint 6,6 millions de mètres carrés en 2021 , soit une hausse de 60 % sur un an et de 40 % par rapport au sommet historique de 2017 .

L'absorption nette des entrepôts de haut standing dépassera les 6 millions de mètres carrés en 2022

L'enquête 2021 de CBRE sur les locataires du secteur logistique en Chine montre que près de 70 % des entreprises interrogées prévoient d'augmenter encore leur portefeuille de propriétés d'entreposage nationales au cours des trois prochaines années. Les entreprises de commerce électronique et de logistique tierce, qui contribuent à 80 % de la demande de location d'entrepôts de haut niveau, ont les plus fortes attentes d'expansion.

CBRE estime que le marché national de la location d'entrepôts haut de gamme restera très actif en 2022 et que l'absorption nette annuelle devrait dépasser 6 millions de mètres carrés pour la deuxième année consécutive.

Trois forces motrices majeures dirigent le développement du marché de la logistique et de l'entreposage dans le 14e plan quinquennal

Dans une perspective à moyen et long terme, la pénétration continue du commerce électronique et l'émergence de nouveaux modèles commerciaux, la croissance de la demande en logistique de la chaîne d'approvisionnement dans le processus de modernisation de la fabrication et la promotion du commerce et de la logistique régionaux par la mise en œuvre du RCEP deviendront les trois principaux moteurs du développement du marché intérieur des entrepôts de haut niveau au cours de la période du 14e Plan quinquennal. En outre, l’importance de l’intelligence, de l’efficacité, de la chaîne du froid et de l’écologie dans les futures configurations d’entrepôts deviendra de plus en plus importante.

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Le commerce électronique continue de croître

• Selon le 14e Plan quinquennal pour le commerce électronique, les ventes au détail en ligne en Chine augmenteront de 44 % au cours de la période 2020-2025 .
• De nouveaux modèles tels que le commerce électronique en streaming en direct, le commerce électronique de produits frais et le commerce électronique transfrontalier offrent une grande marge de croissance.

2. Le financement est actif et la logistique tierce accélère son expansion

• En 2021 , le montant du financement dans le secteur de la logistique augmentera considérablement de 340 % et la construction de réseaux d'entreposage sera encore accélérée.
• La logistique de la chaîne d’approvisionnement est devenue un nouveau point de croissance pour la logistique tierce.

3. Politiques favorables

• L’entrée en vigueur officielle du RCEP stimulera le commerce transfrontalier dans la région, bénéficiant particulièrement aux besoins logistiques des régions côtières de l’est et du sud-ouest.
• Au cours de la période du 14e Plan quinquennal, le gouvernement continuera à soutenir la construction de 120 pôles logistiques nationaux et le développement de la logistique de la chaîne du froid.

Le commerce électronique se développe de manière ordonnée dans un contexte anti-monopole, et il existe une large marge de croissance dans les modèles innovants.

En 2021 , les ventes au détail en ligne de biens physiques à l'échelle nationale ont atteint 10,8 billions de yuans, soit une augmentation de 12 % en glissement annuel . Dans le même temps, même si la lutte contre les monopoles et le respect des règles fiscales entraîneront des rectifications et des chocs à court terme dans l’industrie, la suppression des barrières entre les plateformes et la création d’un environnement commercial équitable seront propices au développement ordonné à long terme et à l’innovation continue du commerce électronique.

Le « 14e Plan quinquennal » pour le développement des entreprises du commerce électronique fixe l'objectif de croissance pour 2020-2025 à 44 % . À en juger par les performances du marché en 2021 , il est fort probable que le taux de croissance réel dépassera les attentes. La croissance rapide de modèles innovants tels que les marchés en déclin et le commerce électronique de produits frais continuera de bénéficier à la demande d’entreposage. Le rapport Global E-Commerce Outlook 2021 de CBRE prédit que chaque milliard de dollars de nouvelles ventes de commerce électronique créera 1 million de pieds carrés ( 92 903 mètres carrés) de demande d'entreposage. Selon cette estimation, théoriquement, la surface d'entreposage nécessaire au développement du commerce électronique national au cours de la période du 14e Plan quinquennal sera de près de 70 millions de mètres carrés.

Le taux de pénétration du commerce électronique dans le secteur des produits frais est encore faible et le potentiel de demande d’entreposage est énorme.

Avec la fermeture de certaines plateformes et le refroidissement des subventions, l'industrie du commerce électronique de produits alimentaires frais en pleine croissance après l'épidémie est entrée dans une période de consolidation de l'industrie. Cependant, les principales sociétés de commerce électronique telles qu'Alibaba et Pinduoduo se sont concentrées sur le secteur des produits agricoles et, avec le soutien de politiques pertinentes, le commerce électronique de produits alimentaires frais a une grande marge de croissance à long terme. Selon les prévisions de Forrester , l'échelle totale du commerce de détail de produits frais en Chine sera proche de 9 000 milliards de RMB en 2021 , tandis que le taux de pénétration du commerce électronique ne sera que de 9 % , loin derrière des catégories de vente au détail telles que l'électronique grand public, les vêtements, les chaussures et les chapeaux.

Selon les statistiques de CBRE , en 2021 , les entreprises de commerce électronique de produits frais ont loué plus de 400 000 mètres carrés d'entrepôts de haute qualité dans les grandes villes , ce qui représente toujours une augmentation significative de plus de 80 % par rapport à 2020 . Avec l’augmentation rapide du taux de pénétration, nous prévoyons que le commerce électronique de produits alimentaires frais continuera d’étendre ses installations d’entreposage dans les zones métropolitaines à forte densité de consommateurs.

Le développement du commerce électronique de produits frais favorisera également la croissance de la demande en stockage frigorifique. Notre enquête auprès des locataires logistiques a montré que 31 % des locataires interrogés ont déclaré que la demande d'entreposage frigorifique augmenterait à l'avenir, impliquant principalement la logistique tierce, la vente au détail de produits frais / épicerie ou la restauration et les industries pharmaceutiques.

Outre le commerce électronique de produits frais, le commerce électronique en streaming en direct, le commerce électronique transfrontalier et le modèle C2M qui le sous-tend assureront également conjointement la durabilité du développement du commerce électronique et des besoins d'entreposage.

La vague de financement dans le secteur de la logistique a entraîné une nouvelle vague de demande de crédit-bail, et la chaîne d'approvisionnement est devenue un nouveau point de croissance pour la logistique tierce.

Selon les statistiques publiques, le montant du financement dans le secteur de la logistique en 2021 a augmenté de 340 % en glissement annuel pour atteindre 181,6 milliards de yuans, y compris la cotation réussie de 12 sociétés, 15 fusions et acquisitions majeures et plusieurs placements privés. En outre, des sociétés telles que RRS et Anxin Logistics ont également proposé des plans de cotation pour 2022 .

Les sociétés de logistique tierces telles que JD Logistics, YTO Express et SF Holdings prévoient toutes d' investir plus de 50 % de leur financement dans la construction et la modernisation des réseaux d'infrastructures. Prenons l’exemple de JD Logistics. Selon son prospectus, 55 % des fonds levés lors de l'introduction en bourse seront utilisés pour l'expansion et la modernisation des réseaux d'entreposage nationaux et étrangers, la logistique de la chaîne du froid et l'augmentation des voies de transport. CBRE estime que cela entraînera une nouvelle vague de demande de location d'entrepôts de haute qualité parmi les sociétés de logistique tierces, en particulier dans les zones métropolitaines de premier rang avec les commandes les plus concentrées et les pôles de transport importants.

La chaîne d'approvisionnement devient un nouveau point de croissance pour la logistique tierce et les entrepôts de fabrication doivent être modernisés.

Alors que l'industrie manufacturière chinoise continue de se transformer vers la haute technologie et la haute valeur ajoutée, et que les trois principales sociétés de commerce électronique Taobao, JD.com et Pinduoduo ont lancé leurs stratégies C2M depuis 2020 , la chaîne d'approvisionnement manufacturière accélère son évolution vers la spécialisation, la haute efficacité et la flexibilité. Les services intégrés de chaîne d’approvisionnement sont devenus un nouveau point de croissance pour la logistique tierce. Dans le même temps, cela stimulera également la demande d’entrepôts de fabrication pour se moderniser et devenir des entrepôts de haute qualité, plus en phase avec les déploiements automatisés et numériques de la chaîne d’approvisionnement. En 2021 , la location par Xiyin de plus d'un million de mètres carrés d'entrepôts de haute qualité dans le delta de la rivière des Perles a démontré dans une certaine mesure la croissance explosive de la demande de mises à niveau d'entreposage qui peuvent être créées après que le modèle C2M et la chaîne d'approvisionnement numérique ont renforcé la fabrication traditionnelle.

D’un point de vue plus large, la modernisation de la chaîne d’approvisionnement manufacturière favorisera progressivement la plateformisation et l’amélioration de l’efficacité de l’approvisionnement en produits industriels. Le taux de pénétration actuel du commerce électronique B2B de produits industriels est inférieur à 5 % , ce qui constitue une zone océanique bleue pour la future demande d'entrepôts de haute qualité.

La fenêtre d'offre des zones métropolitaines de premier rang approche et l'arriéré de la demande locative est libéré

En 2022 , la nouvelle offre d'entrepôts de haut niveau sur 19 grands marchés nationaux devrait dépasser 7 millions de mètres carrés, un niveau record, mais la structure de distribution de l'offre tend à être optimisée.

La nouvelle offre à Guangzhou, Shanghai et Changshu dépassera 1 million de mètres carrés. Considérant que le taux de vacance sur les marchés susmentionnés et dans les zones environnantes est resté inférieur à 10 % au cours des dernières années , on s'attend à ce que l'entrée de nouveaux projets sur le marché stimule la libération de la demande de location refoulée au cours de la période précédente. Notre enquête 2021 auprès des locataires logistiques montre que 55 % des répondants prévoient d'agrandir leurs installations d'entreposage dans les villes de premier plan au cours des trois prochaines années.

Au contraire, après trois années d'offre maximale, la nouvelle offre dans les trois villes du centre et de l'ouest de la Chine - Chengdu, Chongqing et Wuhan - affichera une baisse significative en 2022 .

En 2022 , le taux global de vacance des entrepôts de haut standing à travers le pays augmentera légèrement de 0,6 point de pourcentage pour atteindre 14,0 % , mais la forte réduction de l'offre nouvelle en 2023 réduira le taux de vacance à environ 11 % .

Compte tenu des fortes tendances de l'offre et de la demande, CBRE s'attend à ce que l'indice national moyen des loyers pour les entrepôts haut de gamme augmente de 1,9 % en 2022 et s'accélère encore pour atteindre 2,4 % en 2023 . Le taux de croissance annuel moyen des villes de premier rang et du marché satellite autour de Shanghai devrait atteindre plus de 3 % . Alors que la relation entre l'offre et la demande sur les marchés centraux et occidentaux se rétablit rapidement, les loyers de Chengdu et de Chongqing rebondiront en 2022, et les loyers de Wuhan se stabiliseront progressivement au cours des deux prochaines années .

Conclusion et recommandations : Conseils aux locataires

1. Saisissez la fenêtre d’approvisionnement en 2022 dans les régions de premier rang et faites progresser le plan d’expansion du réseau d’entreposage sur les marchés clés pour réduire les coûts logistiques globaux.
2. Chengdu et Chongqing deviendront des marchés de propriétaires dans les deux prochaines années. Il est conseillé aux locataires de réserver de meilleurs emplacements et des baux à long terme avant que les loyers ne commencent à augmenter fortement.
3. Adopter activement de nouvelles technologies telles que les équipements automatisés et les systèmes de gestion d’entrepôt pour moderniser les installations d’entreposage afin d’optimiser les coûts de main-d’œuvre à long terme et d’améliorer l’efficacité des opérations d’entrepôt. Les locataires doivent s'assurer que la hauteur du sol de l'entrepôt, la capacité de charge, les portes de chargement et de déchargement, l'électricité et les autres configurations correspondent aux exigences opérationnelles après les mises à niveau technologiques.
4. Durant la phase de développement du projet, nous communiquons avec le propriétaire au sujet des exigences personnalisées, telles que l'entreposage frigorifique, les entrepôts stéréoscopiques à haute densité, etc.
5. Promouvoir l’intégration de la sélection des sites de location d’entrepôts, des opérations et des objectifs ESG de l’entreprise .

Conseils aux propriétaires

1. Nous continuerons à nous concentrer sur les opportunités d’investissement dans les villes de premier rang et leurs environs, ainsi que sur les principaux pôles logistiques intérieurs tels que Chengdu, Chongqing et Wuhan. En particulier, comme l’offre nouvelle à Chengdu et Chongqing diminuera rapidement au cours des trois prochaines années, les loyers atteindront leur niveau le plus bas et rebondiront fortement.
2. Présenter les locataires lors de la phase de conception et de développement de l'entrepôt et créer un entrepôt personnalisé ; ou maintenir la polyvalence et la flexibilité de la propriété pendant le développement du projet pour répondre aux besoins des futurs locataires en matière de stockage frigorifique et d'autres personnalisations.
3. Envisager d’augmenter les dépenses d’investissement et l’optimisation opérationnelle en matière de conservation de l’énergie verte des propriétés afin de répondre aux exigences croissantes de durabilité des gouvernements et des locataires.
4. Les propriétaires disposant de réseaux d'entrepôts à grande échelle peuvent envisager d'augmenter leurs investissements dans les systèmes de gestion d'entrepôt, les systèmes de chaîne d'approvisionnement intelligents, les équipements d'automatisation d'entrepôt, etc., et de fournir des solutions de services de chaîne d'approvisionnement intégrées pour aider les locataires à améliorer leur efficacité et à réduire leurs coûts, élargissant ainsi leurs revenus diversifiés et renforçant la fidélité des locataires.